16. Tipps zur Baufinanzierung

1. Ratschlag für die Finanzierung Ihres Eigenheims: Verzögerung von Bereitstellungszinsen beim Hausbau

Der Prozess des Hausbaus beinhaltet die schrittweise Auszahlung Ihres Darlehens entsprechend dem Fortschritt der Arbeiten. Sobald ein Bauabschnitt fertiggestellt ist, und Sie eine Rechnung vom Bauunternehmen erhalten, leiten Sie diese an Ihre Bank weiter, die dann die entsprechende Summe übermittelt – entweder an Sie oder direkt an die Baufirma. Für die Dauer, in der das Geld von der Bank bereitgehalten wird, müssen sogenannte Bereitstellungszinsen auf das noch nicht abgerufene Darlehen gezahlt werden. Es ist daher ratsam, die Phase, in der keine Bereitstellungszinsen anfallen, maximal auszunutzen. Wenn Sie beispielsweise im Januar eine sechsmonatige Frist ohne Bereitstellungszinsen vereinbart haben, fallen bis Ende Juni keine zusätzlichen Zinsen an. Nutzen Sie diese Zeit weise, um den Bau voranzutreiben und möglichst viele Etappen abzuschließen. Es ist empfehlenswert, mit Ihrer Bank zu vereinbaren, dass Sie das Darlehen schrittweise in Anspruch nehmen, bevor Ihr Eigenkapital eingesetzt wird. Dadurch vermeiden Sie höhere Bereitstellungszinsen auf das Restdarlehen. Wenn Sie stattdessen Eigenkapital für die Bezahlung der Bauabschnitte verwenden, bleibt mehr von Ihrem Darlehen ungenutzt, was wiederum höhere Bereitstellungszinsen nach sich zieht.

 

2. Nutzung des Effektivzinses zum Vergleichen von Kreditangeboten

Der Effektivzins, eine Kennzahl, die jede Bank offenlegen muss, berücksichtigt sämtliche Kreditkosten und ist damit das ideale Werkzeug, um unterschiedliche Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Nutzen Sie diesen Zinssatz, um Ihre Hausbank mit einem attraktiveren Angebot einer Konkurrenzbank zu konfrontieren. Finanzinstitute haben ein großes Interesse daran, Sie als Kunden zu gewinnen oder zu halten. Oft kann dadurch noch ein vorteilhafteres Angebot ausgehandelt werden. Es besteht meistens ein Verhandlungsspielraum bei den Banken, und es ist durchaus üblich, dass diese ihre Konditionen noch einmal anpassen können.

 

3. Strategischer Rat für die Finanzierung Ihres Eigenheims: Absicherung durch Versicherungspolicen

Für viele ist der Erwerb oder Bau einer Immobilie ein bedeutendes Ereignis und stellt eine erhebliche finanzielle Veränderung dar. Da Immobilienfinanzierungen üblicherweise über einen Zeitraum von zwei bis drei Jahrzehnten laufen, ist es eine Phase, in der unvorhergesehene Ereignisse eintreten können. Um sich vor solchen Risiken zu schützen, ist es ratsam, den Immobilienerwerb abzusichern. Eine Risikolebensversicherung bietet Schutz für Sie und Ihre Angehörigen im Todesfall. Zusätzlich ist es empfehlenswert, Policen für den Fall eines Einkommensausfalls oder einer Berufsunfähigkeit abzuschließen. Um während der Bauphase auf der sicheren Seite zu sein, bieten eine Bauleistungsversicherung und eine Bauherren-Haftpflichtversicherung Schutz vor möglichen Schäden. Nicht zu vergessen ist die Wohngebäudeversicherung, die von manchen Banken sogar als Bedingung für die Finanzierung angesehen wird. Sie deckt Schäden durch Naturereignisse wie Stürme oder Hagel ab. Sollte beispielsweise ein Baum auf Ihrem Grundstück das Dach beschädigen, kommt die Wohngebäudeversicherung zum Einsatz.

 

4. Einsatz eines Bausparvertrags zur Bildung von Eigenkapital

Obwohl ein Bausparvertrag momentan vielleicht keine hohen Guthabenzinsen bietet, bleibt er eine effektive Methode, um einen Betrag X für zukünftige Vorhaben zu ersparen. Das so gebildete Kapital kann später als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einfließen. Bei Abschluss eines Bausparvertrags bestimmen Sie zuerst eine Zielsumme, beispielsweise 80.000 Euro. Dann sparen Sie über einen Zeitraum von mindestens sieben Jahren 40 bis 50 Prozent dieser Summe an. Nach sieben Jahren haben Sie dann einen Betrag von 32.000 bis 40.000 Euro angespart. Dieses Geld steht Ihnen zur Verfügung: Sie können es sich auszahlen lassen, um es beispielsweise als Eigenkapital zu verwenden, oder Sie setzen das Sparen fort. Eine weitere Option ist der Wechsel in die Darlehensphase, bei der Sie sich die gesamte Bausparsumme von 80.000 Euro auszahlen lassen und diese dann beispielsweise für Ihr Bauvorhaben nutzen. Die zurückgelegten 32.000 bis 40.000 Euro dienen dann der schrittweisen Tilgung des Darlehens an die Bank über einen zuvor festgelegten Zeitraum.

 

5. Strategie für die Baufinanzierung: Verteilung auf mehrere Darlehen

Überlegen Sie, statt eines einzigen Kredits, Ihren benötigten Betrag auf zwei oder mehrere Darlehen zu verteilen. Besonders vorteilhaft kann dies sein, wenn Sie für jedes Darlehen unterschiedliche Laufzeiten festlegen. Ein Darlehen mit kürzerer Laufzeit bringt in der Regel niedrigere Zinsen mit sich, wodurch Sie Kosten einsparen können. Dieser Schritt empfiehlt sich jedoch nur, wenn Sie in der Lage sind, die verbleibende Schuld am Ende der kürzeren Laufzeit in einer Summe zurückzuzahlen, etwa durch eine erwartete Erbschaft oder Schenkung.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ein Annuitätendarlehen mit einem Bausparsofortdarlehen zu kombinieren. Sie zahlen zuerst 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme an und beginnen erst nach Erreichen dieser Mindestsparsumme mit der Rückzahlung des Bausparsofortdarlehens. Mit einem Bausparsofortdarlehen fixieren Sie die derzeitigen Zinssätze, was besonders bei einem Zinsanstieg von Nutzen sein kann.

 

6. Berücksichtigung des Objektwerts bei der Finanzierung

Banken finanzieren üblicherweise nicht den gesamten Kaufpreis einer Immobilie. Das Gebäude dient als Absicherung für den Kredit, und die Bank möchte sicherstellen, dass der Wert der Immobilie auch in Zukunft die Darlehenssumme deckt. Aus diesem Grund ermittelt die Bank einen Beleihungswert, also jenen Wert, den sie im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs mindestens erzielen könnte. Rechtlich ist festgelegt, dass dieser Wert nicht über dem aktuellen Marktwert der Immobilie liegen darf. Die Banken legen diesen Beleihungswert gewöhnlich auf 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises fest. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro würde die Bank somit einen Kreditrahmen von 210.000 bis 270.000 Euro bieten. Die verbleibende Summe müssen Sie als Käufer in Form von Eigenkapital einbringen, das heißt, der Kaufpreis wird nicht in Gänze von der Bank finanziert, sondern muss durch Ihr Eigenkapital ergänzt werden.

 

7. Frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen

Falls Ihr Darlehen nicht bis zum Ende der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt wird, steht eine Anschlussfinanzierung an. Es ist ratsam, nicht auf das Verlängerungsangebot Ihrer Bank zu warten. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die aktuellen Konditionen sichern, mit der Tilgung beginnen Sie jedoch erst nach dem Ende der aktuellen Zinsbindung. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn ein Anstieg der Zinssätze zu erwarten ist. Spätestens drei Jahre vor Ende der Zinsbindung sollten Sie damit beginnen, Angebote zu vergleichen und sich mit den Optionen für eine Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen.

 

8.Ratschlag zur Immobilienfinanzierung: Aufteilung von beweglichem Inventar

Beim Hauskauf sollten Sie darauf achten, bewegliches Inventar wie Badezimmereinrichtungen oder eine Einbauküche separat im Kaufvertrag festzuhalten. Dies verringert den deklarierten Kaufpreis des Hauses und führt zu einer niedrigeren Grunderwerbsteuer, wodurch die Gesamtfinanzierungskosten sinken. Es ist jedoch wichtig, dass die angegebenen Werte für das Inventar realistisch bleiben, da das Finanzamt in der Regel bis zu 15 Prozent des Kaufpreises als angemessen betrachtet. Bei Zweifeln kann das Finanzamt einen Beleg der Werte einfordern.

 

9. Strategie für Immobilienfinanzierung: Gemeinsam als Kreditnehmer auftreten

Wenn Sie alleine einen Kredit aufnehmen, ist das Ausfallrisiko für die Bank größer. Treten Sie jedoch zusammen mit einer weiteren Person als Kreditnehmer auf, verbessern sich Ihre Aussichten auf bessere Kreditkonditionen. Die Verantwortung für die Rückzahlung wird dann auf zwei Parteien verteilt, was das Gesamtrisiko für das Kreditinstitut mindert. Dieser risikoreduzierende Aspekt wird häufig von den Banken durch günstigere Zinssätze honoriert.

 

10. Nutzung des Sonderkündigungsrechts bei Immobilienkrediten

Nach geltendem Recht steht allen Darlehensnehmern ein Sonderkündigungsrecht nach einer Laufzeit von zehn Jahren zu. Sollten Sie eine Zinsbindungsfrist vereinbart haben, die diese Zehnjahresgrenze übersteigt, haben Sie die Möglichkeit, den Kreditvertrag jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aufzulösen. Die ursprüngliche Dauer Ihrer Zinsbindung, sei es 12, 15, 20 Jahre oder mehr, hat darauf keinen Einfluss. Die Ausübung dieses Rechts kann besonders dann von Vorteil sein, wenn die Zinssätze seit Vertragsabschluss gefallen sind. In diesem Fall könnte eine Neufinanzierung zu aktuellen, günstigeren Konditionen – eine sogenannte Umschuldung – erhebliche Einsparungen mit sich bringen, insbesondere in Phasen niedriger Zinsen.

 

11. Finanzierungsoption für Immobilienerwerb: Das Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich vor allem für Kreditnehmer mit einem starken Einkommen. Der große Vorteil dieses Darlehens liegt darin, dass es ohne die Notwendigkeit einer weiteren Finanzierung auskommt. Die Darlehenssumme wird innerhalb einer fest vereinbarten Laufzeit komplett zurückgezahlt. Für die Sicherheit, die ein Volltilgerdarlehen der Bank bietet, wird es oft mit einem attraktiveren Zinssatz als ein herkömmliches Annuitätendarlehen belohnt. Allerdings bedeutet dies auch eine höhere monatliche Rate aufgrund des beschleunigten Tilgungsvorgangs. Wer Wert auf finanzielle Flexibilität legt, könnte mit einem anderen Darlehenstyp besser beraten sein, da Volltilgerdarlehen weder Tilgungswechsel noch Sondertilgungen zulassen. In Phasen niedriger Zinsen kann dieses Modell besonders attraktive Konditionen bieten, was den Abschluss in solchen Zeiten besonders lohnenswert macht.

 

11. Finanzierungszusage vor Kaufvertragsunterzeichnung sicherstellen

Stellen Sie sicher, dass Sie eine feste Finanzierungszusage von Ihrer Bank haben, bevor Sie irgendeinen Kaufvertrag für eine Immobilie unterzeichnen. Ohne ein bestätigtes Darlehen ist der Hauskauf nicht finanzierbar. Idealerweise arrangieren Sie einen Termin beim Notar für die Unterzeichnung des Kaufvertrags innerhalb von zwei Wochen nach der Darlehenszusage. Sollte wider Erwarten der Immobilienkauf nicht realisiert werden, befinden Sie sich noch in der gesetzlichen Widerrufsfrist des Darlehensvertrags, was Ihnen erlaubt, ohne Komplikationen von diesem zurückzutreten.

 

12. Integration von Eigenleistung in die Baufinanzierung

Ein oft genannter Ratschlag für die Finanzierung Ihres Bauvorhabens ist die so genannte ‚Muskelhypothek‘. Eigenleistung wird dabei quasi als monetäres Eigenkapital betrachtet. Indem Sie handwerkliche Arbeiten selbst übernehmen, können Sie die Kosten der Baufinanzierung reduzieren, da Banken dies oft mit besseren Konditionen belohnen. Wichtig ist jedoch, dass Sie Ihre handwerklichen Fähigkeiten ehrlich bewerten. Finanzinstitute erkennen Selbstleistung in der Regel nur an, wenn tatsächlich handwerkliche Kompetenz vorliegt. Eine Selbstüberschätzung kann andererseits zu Bauverzögerungen führen. Durchschnittlich lassen sich durch Eigenleistungen etwa fünf bis zehn Prozent der Baukosten einsparen.

 

13. Finanzstrategie für Immobilien: Einsatz von Eigenkapital

Banken legen Wert darauf, das Ausfallrisiko bei der Kreditvergabe zu minimieren. Daher können Sie die Konditionen Ihrer Baufinanzierung verbessern, indem Sie einen größeren Eigenkapitalanteil einbringen. Es ist ratsam, zumindest die anfallenden Nebenkosten des Kaufs vollständig mit Eigenmitteln zu decken. Unter Eigenkapital fallen nicht nur Ersparnisse wie Bausparverträge, Festgeld, Aktien oder Sparbücher, sondern auch materielle Werte wie ein schuldenfreies Grundstück, sofern Sie dessen Eigentümer sind.Es ist jedoch klug, nicht das gesamte verfügbare Eigenkapital in die Finanzierung zu stecken. Denken Sie daran, dass auch der Umzug und die Einrichtung Ihrer neuen Immobilie finanzielle Ressourcen beanspruchen werden. Möglicherweise möchten Sie zusätzlich Geld für neue Möbel oder Einrichtungsgegenstände zurücklegen. Planen Sie daher stets einen finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben ein.

14.Verhandlungsstrategien für optimale Finanzierungskonditionen

Es ist empfehlenswert, Finanzierungsvorschläge von verschiedenen Finanzdienstleistern einzuholen und sich nicht vorschnell mit dem ersten Angebot Ihrer Hausbank zufriedengeben. Achten Sie beim Vergleich darauf, dass die Angebote vergleichbar sind, also gleiche Konditionen bezüglich Zinsbindungsdauer, Tilgungsrate und Kreditsumme aufweisen. Besteht darauf, bei den Anfragen eine sogenannte Konditionsanfrage zu stellen, die nicht bei der SCHUFA registriert wird und somit keinen Einfluss auf Ihr SCHUFA-Scoring hat. Normale Kreditanfragen ohne diesen Hinweis werden hingegen bei der SCHUFA vermerkt und können bei Mehrfachanfragen Ihr Scoring negativ beeinträchtigen. Die Zusammenarbeit mit einem Kreditvermittler wie Dr. Klein kann von Vorteil sein, da solche Dienstleister mehrere Angebote parallel vergleichen und die Anfragen in der Regel ohne SCHUFA-Eintrag durchführen. Banken können durch die Vermittlung Kosten für Filialen, Verwaltung und Personal einsparen, was häufig zu günstigeren Zinssätzen führt, von denen Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie profitieren können.

 

15. Strategien zur Baufinanzierung: Trennung von Grundstücks- und Immobilienerwerb

Die Höhe der Grunderwerbsteuer basiert auf dem Wert des gekauften Grundstücks. Dies impliziert, dass der Erwerb von Grundstück und daraufstehendem Haus in einer Transaktion zur Versteuerung des Gesamtpreises führt. Um Steuern zu sparen, ist es vorteilhaft, zunächst nur das Grundstück zu erwerben und die Immobilie darauf zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, da Grundstücke oft günstiger sind als die bebauten Immobilien. Wichtig dabei ist, dass Sie für den Kauf des Grundstücks und des Hauses separate Verträge abschließen, die inhaltlich nicht miteinander verknüpft sind. Zwischen dem Erwerb des Grundstücks und dem anschließenden Kauf der Immobilie sollte darüber hinaus ein Zeitraum von mindestens sechs Monaten liegen.

 

16. Flexibilität in der Baufinanzierung: Optionen für Tilgungssatzänderungen und zusätzliche Zahlungen

In der langfristigen Finanzierungsplanung für ein Eigenheim ist es klug, Spielraum für Anpassungen einzuplanen. Die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen und zusätzliche Zahlungen zu leisten, bietet Ihnen Flexibilität, um auf Veränderungen im Zinsmarkt oder bei Ihren persönlichen Finanzen reagieren zu können. Dies ist besonders für junge Familien von Vorteil, die finanziell noch weiter wachsen und sich anpassen müssen. Die meisten Kreditinstitute ermöglichen jährlich kostenfreie Sondertilgungen in Höhe von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme. Ob sich zusätzliche Tilgungen rentieren, hängt davon ab, ob die Bank für diese Option einen Zinsaufschlag verlangt. Wenn keine zusätzlichen Kosten für Sondertilgungen anfallen, ist es meist vorteilhaft, diese Möglichkeit zu nutzen. Falls ein Zinsaufschlag besteht, sollten Sie durchrechnen, wie viel Sie realistisch pro Jahr zusätzlich tilgen können.