Kurzübersicht
Ein Bauspardarlehen wird von Bausparkassen als Immobilienkredit mit günstigen Zinsen vergeben, der vorrangig für den Kauf, die Errichtung oder die Renovierung einer eigenen Immobilie verwendet werden kann.
Um Anspruch auf ein Bauspardarlehen zu haben, müssen potenzielle Immobilieneigentümer ein bestimmtes Mindestguthaben ansparen, eine vorgeschriebene Sparphase einhalten und eine ausreichende Bewertungszahl vorweisen.
Mit einem Bauspardarlehen, das heute abgeschlossen wird, können Sie sich gegen zukünftige Zinsschwankungen absichern, indem Sie sich die aktuellen niedrigen Bauzinsen langfristig sichern.
Soll die Immobilie sofort erworben oder gebaut werden, bietet sich statt des Bausparens ein Annuitätendarlehen an, da es unmittelbar zur Verfügung steht.
Es ist interessant zu beobachten, dass die Kombination aus einem Bauspardarlehen und einem klassischen Hypothekendarlehen eine häufig gewählte Option bei der Finanzierung von Immobilien darstellt.
Warum ein Bauspardarlehen
Ein Bauspardarlehen ist eine Finanzierungsoption, die insbesondere für angehende Eigenheimbesitzer eine attraktive Alternative zu herkömmlichen Immobilienkrediten darstellen kann. Ob Familie, Single oder Paar – viele, die den Wunsch haben, ein eigenes Zuhause zu besitzen, müssen oft auf geliehenes Kapital zurückgreifen. Während die meisten sich an Banken wenden, um die benötigten Mittel über einen Immobilienkredit zu erhalten, stellt das Bauspardarlehen eine grundlegende Alternative dar, um den Traum vom Eigenheim zu realisieren.
Zielgerichtete Finanzierungslösung für den Immobilienerwerb durch Bausparvertragsinhaber
Der § 1 des Bausparkassengesetzes definiert klar die Natur eines Bauspardarlehens als ein Darlehen, das streng für wohnwirtschaftliche Zwecke erteilt wird und das ausschließlich von Bausparkassen vergeben werden darf. Die Zuteilung dieses Darlehens hängt von der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen ab, und Kreditnehmer erhalten den vereinbarten Darlehensbetrag erst, nachdem alle erforderlichen Bedingungen erfüllt wurden.
Unabhängigkeit von aktueller Zinssituation
Bei einem Bauspardarlehen ist der Hypothekenzins nicht an die aktuellen Marktbedingungen gekoppelt. Das bedeutet, dass Sie bei einem solchen zweckgebundenen Immobilienkredit generell unabhängig vom Zeitpunkt des Hausbaus von niedrigen Zinssätzen Vorteile haben können.
Bauspardarlehen werden als Tilgungsdarlehen klassifiziert, die durch Grundpfandrechte gesichert sind
Um sich für ein Bauspardarlehen mit niedrigen Zinsen zu qualifizieren, ist der erste Schritt der Abschluss eines Bausparvertrages. Hierbei leisten Bausparer regelmäßige Einzahlungen über einen bestimmten Zeitraum. Die akkumulierten Ersparnisse aller Bausparer stellen das Kapital dar, das von der Bausparkasse in Form von Darlehen für den Erwerb oder Bau von Immobilien vergeben wird.
Die Tilgung des Bauspardarlehens erfolgt durch die Überweisung festgelegter monatlicher Raten, die sowohl Zinsen als auch einen Teil zur Schuldentilgung beinhalten, wodurch die verbleibende Darlehenssumme stetig sinkt. Deshalb zählt ein Bauspardarlehen zu den Tilgungsdarlehen.
Zur Absicherung gegen das Risiko eines Zahlungsausfalls des Darlehensnehmers besteht seitens der Bausparkassen in der Regel der Wunsch nach einer grundpfandrechtlichen Sicherung des Darlehens, wofür üblicherweise das erworbene Grundstück als Sicherheit dient. Oftmals reicht den Bausparkassen eine nachrangige Sicherungsposition im Grundbuch aus.
Wie ist der Ablauf bei einem Bauspardarlehen?
Um eine Auszahlung Ihres Bauspardarlehens zu erhalten, muss dieses die Zuteilungsreife erreicht haben. Dies geschieht durch regelmäßige Einzahlungen in den zuvor abgeschlossenen Bausparvertrag. Typischerweise gliedert sich der Bausparprozess in drei Phasen.
Die drei Phasen des Bausparens sind:
- Ansparphase
- Zuteilungsphase
- Darlehensphase
Zu Beginn der Bausparvereinbarung wird mit der Bausparkasse die Höhe des später zur Verfügung stehenden Bauspardarlehens bestimmt. Dazu wird eine Gesamtbausparsumme definiert, die sich aus dem Ziel-Bausparguthaben, das angespart werden muss, und dem ergänzenden Bauspardarlehen zusammensetzt. Daraus resultiert folgende Struktur:
Die Bausparsumme abzüglich des Bausparguthabens ergibt das Bauspardarlehen.
Bausparsumme
-Bausparguthaben
= Bauspardarlehen
Ansparphase
Mit der Unterzeichnung des Bausparvertrages beginnt die Phase des Ansparens. Während dieses Zeitraums tätigen die Bausparer regelmäßige Einzahlungen, entweder monatlich oder vierteljährlich, in Höhe eines festgelegten Betrags. Um später das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt werden:
Die Voraussetzungen zum Abrufen des Bauspardarlehens sind:
- Erreichen des Mindestsparguthabens,
- Ablauf der Mindestsparzeit,
- Erzielung einer ausreichend hohen Zielbewertungszahl.
Bauspardarlehen werden üblicherweise bis zu einem Betrag gewährt, der dem angesparten Bausparguthaben entspricht, da Bausparkassen in der Regel ein Mindestsparguthaben fordern, das zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme liegt. Erst wenn diese Summe angespart ist, müssen die zukünftigen Darlehensnehmer keine weiteren Sparbeiträge leisten. Weiterhin ist bei Bausparverträgen eine Mindestsparzeit einzuhalten, die den Zeitraum von der Vertragsunterzeichnung bis zum möglichen Zuteilungstermin oder Bewertungsstichtag umfasst, und je nach gewähltem Tarif zwischen einem und fünf Jahren liegt.
Zusätzlich berechnet die Bausparkasse eine Zielbewertungszahl, die auf der Basis der Bausparsumme, der geleisteten Sparraten und der Dauer der Sparphase ermittelt wird. Überschreitet diese Zielbewertungszahl die erforderliche Mindestbewertungszahl, gilt der Bausparvertrag als zuteilungsreif.
Zuteilungsphase
Wenn Sie Zugriff auf Ihr Bauspardarlehen wünschen, müssen Sie zunächst einen Antrag bei Ihrer Bausparkasse stellen. Bei einigen Bausparverträgen geschieht die Zuteilung allerdings automatisch. Zu dem Zeitpunkt, an dem die Zuteilung erfolgt, erhalten Sie jedoch nicht nur das Bauspardarlehen, sondern auch das angesparte Bausparguthaben inklusive der darauf entstandenen Zinsen. Auf diese Weise steht Ihnen die komplette Bausparsumme für den Kauf Ihrer Immobilie zur Verfügung.
Sparer-Kassen-Leistungsverhältnis
Die Einbeziehung der Mindestbewertungszahl bei der Bestimmung der Zuteilungsreife gewährleistet, dass die Bausparkasse ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen den eingezahlten Sparbeiträgen und den bereitgestellten Darlehensmitteln aufrechterhält.
Darlehensphase
Sobald der Kreditnehmer das Bauspardarlehen erhalten hat, beginnt die Darlehensphase. Während dieser Zeit leisten die Käufer oder Bauherren in der Regel monatlich eine Rate, die sowohl Zinsen als auch Tilgung beinhaltet. Zusätzlich wird angestrebt, das Immobiliendarlehen häufig innerhalb von 10 bis 15 Jahren vollständig zurückzuzahlen. Um dieses Ziel zu erreichen, setzen die Bausparkassen einen entsprechend hohen Tilgungssatz fest, was zu höheren monatlichen Raten führt.
Wofür ist ein Bauspardarlehen nutzbar?
Bauspardarlehen dienen oft als Ergänzung zu konventionellen Immobilienfinanzierungen. Der Grund dafür ist, dass angehende Eigentümer zunächst 40 bis 50 Prozent der abgemachten Bausparsumme ansparen müssen. Würde diese Summe in die Hunderttausende gehen, wäre eine Sparphase über viele Jahre erforderlich, was einen zeitnahen Immobilienerwerb unmöglich machen würde.
Daher hat sich eine Kombination aus klassischem Immobilienkredit und einem Bauspardarlehen etabliert. Beide Darlehen werden typischerweise durch eine Grundschuld auf dem erworbenen Grundstück abgesichert, wobei Bausparkassen häufig eine nachrangige Sicherung akzeptieren, was die Bewilligung beider Kredite vereinfacht.
Laut Gesetzgebung dürfen Bausparkassen Kredite ausschließlich für den Wohnungsbau oder damit verbundene Zwecke vergeben. Zu den finanzierbaren Vorhaben mit einem Bauspardarlehen zählen:
– Bau oder Erwerb einer Immobilie
– Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten am Eigenheim
– Umschuldung eines bestehenden Immobilienkredits
– Kauf von Wohnrechten in einer Pflegeeinrichtung
Darüber hinaus wird den Darlehensnehmern das angesparte Bausparguthaben zur Verfügung gestellt, das als Eigenkapital in eine herkömmliche Baufinanzierung einfließen kann. Sollte bereits eine Immobilienfinanzierung bestehen, lässt sich die verbleibende Schuld eventuell durch ein Bauspardarlehen ablösen, wobei das Bauspardarlehen als Anschlussfinanzierung fungiert.
Ein Bauspardarlehen wird jedoch erst gewährt, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, was bedeutet, dass ein Immobilienerwerb mit dieser Finanzierungsform erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist.
Lohnt sich Bausparen für mich?
Wenn Sie planen, in einigen Jahren Eigentümer einer Immobilie zu werden, stellt ein Bausparvertrag eine solide Basis dar. Künftige Eigentümer zahlen in den Bausparvertrag ein, bis dieser zuteilungsreif ist. Das angesparte und verzinste Bausparguthaben kann dann als Eigenkapital genutzt werden, was das Bausparen insbesondere für diejenigen attraktiv macht, die aktuell nur begrenzte oder keine finanziellen Rücklagen haben.
Für eine herkömmliche Immobilienfinanzierung ist normalerweise ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises erforderlich. Angenommen, der Kaufpreis beträgt 200.000 Euro, wäre also ein Eigenkapital von mindestens 40.000 Euro nötig. Falls Ihre Ersparnisse nicht ausreichen, könnte ein Bausparvertrag eine passende Lösung bieten.
Ein Bausparvertrag umfasst nicht nur das Sparvermögen, sondern auch ein Darlehen, das bei Erreichen der Zuteilungsreife verfügbar wird. Ein wesentlicher Vorteil eines solchen Vertrags ist die Festlegung des Zinssatzes für das zukünftige Bauspardarlehen bereits im Voraus. So wissen Sie bereits heute, welche Rate Sie für das Bauspardarlehen in der Zukunft zu zahlen haben. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn Sie planen, mit dem Bauspardarlehen eine bestehende Immobilienfinanzierung abzulösen und somit von den gegenwärtig niedrigen Zinsen bei der Anschlussfinanzierung zu profitieren.
Bausparen ist daher eine attraktive Option für diejenigen, die großen Wert auf finanzielle Planungssicherheit legen. Zudem bieten Bauspardarlehen eine hohe Flexibilität, da viele Bausparkassen oft die Möglichkeit von Sondertilgungen ohne Begrenzung des Betrages ermöglichen. Wenn Sie also erwarten, in absehbarer Zeit eine größere Summe Geld zu erhalten, kann dieses direkt zur Tilgung des Bauspardarlehens eingesetzt werden.
Vor- und Nachteile eines Bauspardarlehens
Für die Entscheidung über einen Bausparer ist es wichtig die Vor- und Nachteile zu kennen:
Vorteile:
- Konstanter Zinssatz bis zur vollständigen Tilgung: Die Zinssicherheit ist ein großer Vorteil des Bausparens. Der Zinssatz, zu dem das Darlehen zurückgezahlt wird, ist für die gesamte Laufzeit festgeschrieben.
- Recht auf Sondertilgungen: Bauspardarlehen bieten die Möglichkeit, zusätzliche Zahlungen zu leisten, um die Schuld schneller zu reduzieren, ohne dass dafür Gebühren anfallen.
- Staatliche Förderung: Bausparer können unter bestimmten Voraussetzungen staatliche Zulagen wie die Wohnungsbauprämie, Wohnriester oder die Arbeitnehmersparzulage in Anspruch nehmen.
Nachteile:
- Abschlusskosten: Für den Abschluss eines Bausparvertrags fallen in der Regel Gebühren an, die zwischen 1,0 und 1,6 % der Bausparsumme liegen können.
- Oft höhere Kreditrate: Da die Laufzeit des Bauspardarlehens oft kürzer ist als bei anderen Darlehensformen, kann die monatliche Rate höher ausfallen.
- Kein Profit von fallenden Hypothekenzinsen: Da der Zinssatz festgelegt ist, können Bausparer nicht von einem eventuellen Zinsrückgang am Hypothekenmarkt während der Laufzeit ihres Bauspardarlehens profitieren.
Als Alternative zum Bausparvertrag – die klassische Baufinanzierung
Wie bereits dargelegt, sprechen sowohl Pro- als auch Kontra-Argumente für das Bausparen. Oft reicht jedoch die Bausparsumme alleine nicht aus, um eine Immobilie vollständig zu finanzieren, weshalb traditionelle Immobilienkredite häufig bevorzugt werden.
Wenn es Ihr Ziel ist, den Traum vom Eigenheim schnell zu realisieren, bietet sich der bewährte Immobilienkredit – das Annuitätendarlehen – an. Dieses Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass es Ihnen das benötigte Kapital für den Immobilienerwerb sofort zur Verfügung stellt, vorausgesetzt Sie verfügen über eine gute Bonität. Um für ein Annuitätendarlehen infrage zu kommen, sollten Sie folgende Kriterien erfüllen:
– Stabiles und ausreichend hohes Einkommen
– Keine negativen Einträge bei der Kreditauskunft
– Verfügbarkeit von Eigenkapital
Ein solides Einkommen erhöht signifikant die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage. Auch Personen mit niedrigerem Einkommen haben Chancen auf eine Immobilienfinanzierung, wenn sie durch das Hinzuziehen weiterer Kreditnehmer oder das Anbieten zusätzlicher Sicherheiten wie beispielsweise eine Lebensversicherung die Bonität stärken.
Nach erfolgreicher Bonitätsprüfung erhalten Antragsteller den erforderlichen Kreditbetrag meist zügig ausgezahlt und können somit den Immobilienkauf realisieren. Annuitätendarlehen werden in gleichbleibenden monatlichen Raten zurückgezahlt und bieten dank der Zinsbindungssicherheit eine solide Planungsbasis.
Im Gegensatz zu einem Bauspardarlehen, das in der Regel innerhalb von 15 Jahren zurückgeführt werden soll, ermöglicht ein Annuitätendarlehen auch längere Laufzeiten, was die monatliche Belastung reduzieren kann. Für eine umfassende Beratung, ob eine klassische Immobilienfinanzierung besser zu Ihren Zielen passt als ein Bausparvertrag, stehen die Experten von baufi.today jederzeit zur Verfügung.
Oder ein Bausparsofortdarlehen
Das traditionelle Bausparmodell ist nicht für den umgehenden Kauf oder Bau einer Immobilie konzipiert, da zunächst über einige Jahre Geld im Rahmen des Bausparvertrags angespart werden muss, bevor dieser zuteilungsreif wird. Möchten Sie jedoch umgehend ein Eigenheim erwerben, könnte das Bausparsofortdarlehen eine Option sein.
Ein Bausparsofortdarlehen beinhaltet ein Vorausdarlehen von der Bausparkasse, das auf den Betrag ausgerichtet ist, der noch für den Kauf des Hauses benötigt wird. Dieses Vorausdarlehen ermöglicht in Kombination mit eigenen Ersparnissen den sofortigen Erwerb. Es ist allerdings zu beachten, dass für ein Bausparsofortdarlehen, ähnlich wie für einen regulären Bausparvertrag, Abschlussgebühren anfallen.
Die Abwicklung eines Bausparsofortdarlehens gliedert sich in zwei Phasen:
- Zinszahlung: Der Darlehensnehmer zahlt zunächst nur die Zinsen für das eingeräumte Vorausdarlehen, üblicherweise über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren, ohne dass in dieser Zeit eine Tilgung stattfindet.
- Ansparen: Gleichzeitig wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, in den die neuen Eigenheimbesitzer regelmäßig einzahlen. Die Höhe der Bausparsumme ist dabei so kalkuliert, dass sie der Höhe des Vorausdarlehens entspricht.
Durch diese Struktur ist es möglich, sofort Eigentümer zu werden, während parallel das Bausparguthaben für die spätere Tilgung des Darlehens angespart wird.
Wenn Ihr Bausparvertrag die notwendige Reife für die Zuteilung erreicht, verwenden Sie die Bausparsumme, die sich aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammensetzt, um das Zwischenfinanzierungsdarlehen zurückzuzahlen. Ein Teil Ihrer Schuld wird sofort durch das vorhandene Bausparguthaben getilgt, während der verbleibende Betrag fortan über das Bauspardarlehen in monatlichen Raten abgezahlt wird. Die Fachleute von baufi.today stehen Ihnen zur Verfügung, um in einem kostenlosen Beratungsgespräch die Vorzüge und potenziellen Nachteile eines sofortigen Bauspardarlehens detailliert zu erläutern.
Möchten Sie herausfinden, ob ein Bausparvertrag oder eine herkömmliche Immobilienfinanzierung für Ihre Situation am vorteilhaftesten ist? Beantragen Sie unverbindlich und kostenlos ein Angebot. Das Team von baufi.today ist gespannt auf den Kontakt mit Ihnen.
