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Die Eigentumswohnung

 

Der Kauf einer Eigentumswohnung will gut vorbereitet sein. Es gibt viele Begriffe und Themen, mit denen man sich beschäftigen sollte, bevor der Notartermin durchgeführt wird. Wir stellen die wichtigsten Informationen im Folgenden dar.

Allerdings kann das keine solide Beratung ersetzen. Es geht um viel Geld, meist ist es die größte Investition im Leben, deshalb sollte sich niemand vor Fragen scheuen und eine professionelle, unabhängige Beratung aufsuchen.

 

Was kauft man bei einer Eigentumswohnung?

 

Der Kauf einer Wohnung zieht rechtlich die Fragestellung nach sich, was einem nach einem Kauf gehört. Das klassische Eigentum wie bei einem Hauskauf gibt es bei einer Eigentumswohnung nicht.

Dafür gibt es neben dem sogenannten Sondereigentum auch ein Gemeinschaftseigentum, das der Käufer erwirbt.

Aber was ist das und was bedeutet das?

 

Sondereigentum

Zum Sondereigentum kann gehören:

  • Die Wohnung an sich exklusive der Außenwände und der Fenster und Außentüren
  • Abgeschlossener Kellerraum
  • Einzelgaragen
  • Zur Wohnung gehörende Stellplätze
  • Vorhandener Gartenanteil zur alleinigen Nutzung

Das Sondereigentum kann grundsätzlich nach Belieben des Eigentümers gestaltet werden. So kann ohne Genehmigung der Eigentümergemeinschaft das Bad renoviert oder umgebaut werden.

Sobald aber die Eingangstüre, die Außenfenster oder ähnliches verändert werden sollen, ist dies ein Fall für die Eigentümergemeinschaft (ETG). Diese muss dann gefragt werden und muss mehrheitlich zustimmen.

Oft gibt es auch Regeln, die das Sondereigentum betreffen können. So zum Beispiel für die Gartengestaltung. Dies bedeutet, das erworbene Sondereigentum an einem Garten unterliegt bestimmten Vorschriften. Z.B. könnte geregelt sein, dass kein Zaun gebaut werden darf.

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, wenn der für alle sichtbare Bereich verändert werden soll, muss die ETG gefragt werden.

 

Gemeinschaftseigentum

 

Alle Bereiche, die der Gemeinschaft gemeinschaftlich zur Verfügung stehen, befinden sich im Gemeinschaftseigentum, gehört also allen Eigentümern einer Anlage. Hierunter zählt zum Beispiel das Treppenhaus, ein gemeinschaftlicher Grillplatz, oder ein Spielplatz, etc.

Diese Bereiche gehören allen und können von jedem genutzt werden. Im Regelfall wird das Gemeinschaftseigentum durch einen Hausmeister gepflegt und in Ordnung gehalten.

Selbstverständlich kann es immer andere Lösungen geben. So zum Beispiel bei Treppenhäusern. Oft kann es sein, dass die Bewohner nach einem bestimmten Plan für die Reinigung zuständig sind.

 

Miteigentumsanteile

 

Was ist ein Miteigentumsanteil?

 

Ein weiterer Eigentumsbegriff im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sind die Miteigentumsanteile. Diese bezeichnen einen theoretischen Anteil an dem Objekt, meist bemessen in Bruchteilen zu Tausend. Was bedeutet das?

Gehen wir von einem Objekt mit 3000 qm Wohn-und Nutzfläche aus. So würde der kleinste Miteigentumsanteil bei einem Tausenderbruchteil 1000/3000, also 0,33 betragen. Kauft jemand nun eine Wohnung in dieser Anlage mit 87 qm Wohnfläche, so hat er einen Miteigentumsanteil in Höhe von 87qm*0,33 (Miteigentumsanteil) = 28,71 Miteigentumsanteile.

 

Wozu dienen die Miteigentumsanteile?

 

Der Miteigentumsanteil spielt eine zentrale Rolle beim Verteilen der Kosten. Betragen zum Beispiel die Hausmeisterkosten für eine Wohnanlage im Jahr 10.000 Euro, so wird der Käufer der 87 qm Wohnung 287,10 Euro (10000 Euro/1000*28,71) der Kosten für den Hausmeister übernehmen müssen, wenn der Kostenschlüssel nach Miteigentumsanteilen gewählt wurde.

Alternativ könnte ein Kostenschlüssel nach Wohneinheiten beschlossen werden. Die Hausmeisterkosten in Höhe von 10.000 Euro würden dann durch die Anzahl der Wohnungen (z.B. 30) geteilt werden. In unserem Fall wären dies dann 333,43 Euro, die der Eigentümer der Wohnung zahlen müsste.

An diesem Beispiel sieht man gut, dass der Kostenschlüssel eine wichtige Einflussgröße für die Höhe der Nebenkosten einer Wohnung ist.

Eine weitere Anwendung finden die Miteigentumsanteile oft bei Abstimmungen in der Eigentümergemeinschaft. Meist wird in der Teilungserklärung festgelegt, dass die Abstimmung über die Miteigentumsanteile gewichtet wird. Alternativ könnte festgelegt sein, dass eine Wohneinheit eine Stimme ist.

 

Die Teilungserklärung

 

Die Teilungserklärung ist so etwas wie eine Satzung. Neben der grundsätzlichen Eigenschaft, die Eigentumsverhältnisse gegenüber dem Grundbuchamt darzustellen, regelt sie Verfahrensweisen, wie zum Beispiel die Aufteilung der Betriebskosten des Gebäudes.

Welche Kosten werden mit welchem Kostenschlüssel auf die Eigentümer umgelegt. Auch werden u.a. Gebrauchsregeln für das Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung fixiert. Die Teilungserklärung wird einmalig erstellt und muss notariell beglaubigt werden. Dies erfolgt in der Regel erstmalig vom Bauträger oder von der Person, die als Eigentümer ein Mehrfamilienhaus aufteilt. Die Teilungserklärung ist immer Bestandteil des Kaufvertrages.

Eine Änderung einer Teilungserklärung muss von allen Eigentümern beglaubigt werden.

 

Wer zahlt was?

 

Eigentümer

 

Alle Kosten, die im Rahmen der Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen, werden auf die Eigentümer umgelegt. Um diese zu finanzieren, wird von jedem Eigentümer ein Wohngeld gefordert. Dieses wird durch den Hausverwalter verwaltet, der die gesamte Organisation und Instandhaltung einer Wohnanlage verantwortet. Mit dem Wohngeld werden u.a. folgende Kosten beglichen:

  • Abfallentsorgung
  • Hausstrom
  • Wasser und Abwasser
  • Wohngebäudeversicherung
  • Heizkosten bei Zentralheizung
  • Hausmeister
  • Reinigung
  • Instandhaltungsrücklage
  • Verwalterhonorar
  • Kosten für die Kontoführung
  • Reparaturen (Treppenhaus etc.)
  • Fahrstuhlwartung
  • Kaminkehrer

 

Mieter

 

Ist eine Wohnung vermietet, können Kosten des Wohngeldes auf den Mieter umgelegt werden. Dieser bezahlt diese Umlagen in Form seiner Mietnebenkosten.

Allerdings kann ein Eigentümer nicht alle Kosten, die er im Rahmen seines Wohngeldes an den Hausverwalter zahlt, umlegen. Die Kosten werden in umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten aufgeteilt. Alle Betriebskosten sind umlagefähig, zum Beispiel:

  • Abfallentsorgung
  • Hausstrom
  • Heizkosten
  • Kaminkehrer

Ein Sonderfall bildet die Grundsteuer B (Grundstücke für Wohnbebauung), die jeder Eigentümer jedes Jahr an die Gemeinde oder Stadt zu zahlen hat. Diese wird nicht über die Hausverwaltung abgewickelt und taucht damit nicht in der Wohngeldabrechnung auf. Die Grundsteuer darf der Eigentümer dem Mieter ebenfalls weiterberechnen.

Nicht-umlagefähige Kosten, also Kosten, die alleine der Eigentümer tragen muss, sind zum Beispiel:

  • Rücklagen
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (abnutzungsbedingt)

 

Eigentümergemeinschaft

 

Die Eigentümergemeinschaft ist das oberste Gremium eines Mehrfamilienhauses. Dieses bestimmt einen Verwalter, fasst Beschlüsse zu allen die Gemeinschaft betreffenden Themen. Zum Beispiel: Austausch/Erneuerung aller Fenster, Umzugspauschale bei Ein- und Auszügen, Einbau einer Entkalkungsanlage, usw.

Gerade bei großen Eigentümergesellschaften wird oft ein Beirat gewählt, der bestimmte Aufgaben und Kompetenzen von der Eigentümerversammlung übernimmt und erster Ansprechpartner der Verwaltung ist, damit die Abstimmungsprozesse schneller laufen und die Verwaltung kontrolliert werden kann.

 

Was kostet eine Eigentumswohnung

 

Der Preis einer Wohnung setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen. Der wichtigste ist natürlich der Kaufpreis. Dieser ist an den Verkäufer zu zahlen. Nehmen wir einen Kaufpreis von 200.000 Euro an. Viele rechnen nun mit diesem Preis. Das ist aber falsch. Jetzt kommen noch die direkten Nebenkosten hinzu. Was das ist?

  1. Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, bekommt er für seine Dienste eine sogenannte Maklercourtage. Diese variiert. In Bayern zum Beispiel beträgt diese normalerweise 3,57% vom Kaufpreis. Dies sind in unserem Beispiel 7.140 Euro. Würde die gleiche Wohnung aber in Berlin über einen Makler verkauft werden, wären es 7,14% Maklercourtage, also 14.280 Euro. Dazwischen gibt es zahlreiche regionale Abstufungen.
  2. Ein weiterer beträchtlicher Posten ist die Grunderwerbsteuer. Die Bundesländer bekommen bei jeder Immobilientransaktion einen fixen Betrag. Dieser schwankt zwischen 3,5 und 6,5%, je nach Bundesland. In Sachsen werden zum Beispiel 3,5% fällig, im Saarland wären es 6,5%. In unserem Beispiel wären es zwischen 7.000 und 13.000 Euro.
  3. Die Arbeit des Notars bedingt ebenfalls weitere Nebenkosten. Die Höhe dieser Kosten hängt von mehreren Faktoren ab. Im Durchschnitt kann mit 1% des Kaufpreises gerechnet werden, also in unserem Beispiel mit weiteren 2.000 Euro.

Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro werden also weitere 16.140 Euro bis 29.280 Euro fällig.

Neben den direkten Kosten gibt es aber mögliche weitere Kosten. Je nach Situation können dies u.a. Versicherungsbeiträge sein. Finanziert zum Beispiel eine Familie mit nur einem Einkommen eine Wohnung, so sollte die finanzierende Arbeitskraft abgesichert werden. Damit ein Verbleib in der Traumimmobilie auch im Fall der Fälle gesichert ist.

 

Der Notar

 

In Deutschland unterliegt der Immobilienkauf einer notariellen Beurkundungspflicht. Würden Käufer und Verkäufer einen Vertrag über den Kauf einer Wohnung ohne Notar schließen, so wäre dieser Vertrag ungültig, hätte also keinerlei Wirkung.

Der Notar ist eine Person, die zur Neutralität verpflichtet ist und die die rechtliche Seite eines Wohnungskaufes begleitet, organisiert und umsetzt. Die Aufgaben des Notars umfassen folgende Tätigkeiten:

  • Rechtliche Beratung von Verkäufer und Käufer
  • Überprüfung der Grundbucheintragungen und Vornahme des neuen Eintrages
  • Überwachung und Löschung von Grundstücksbelastungen im Grundbuch
  • Erstellung eines Vorvertrages, der bereits Verbindlichkeiten zwischen Verkäufer und Käufer regelt
  • Erstellen und Verlesen des Kaufvertrages
  • Beurkunden des Vertrages