Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, also Finanzierungsbausteine, wie eine Immobilie finanziert werden kann.
Leider bieten die Banken meist nur Ihren Standardweg mit Standardprodukten an. Von vielen Finanzierungsbausteinen werden die Kunden der Banken also nie etwas hören. Im Einzelfall kann der Standardweg für den Kunden passend sein. Das ist aber nicht der Regelfall. Zusätzlich ermöglicht oft die Ausbildung und die Verkaufsvorgabe der Banken, den Bankangestellten nicht die Beratungsintensität und -vielfalt, die für eine ordentliche Baufinanzierung nötig wäre. Deshalb kann die Produktvielfalt des Marktes von einer einzelnen Bank nie abgebildet werden. Eine Bank kann nur ihr bestes Produkt anbieten, nie aber das beste des Marktes.
Jeder Fall einer Immobilienfinanzierung ist anders und verlangt daher eine hohe Individualität. Es ist meist ein beratungsintensiver Vorgang. Suchen Sie sich deshalb einen echten Profi, der sie so berät, wie ein Unternehmen, das eine Finanzierung plant.
Die einzelnen Bausteine, die bei einer Baufinanzierung eingesetzt werden können, werden selten singulär eingesetzt, sondern meist in Kombination. Die Anzahl der möglichen Variationen ist sehr groß. Die Möglichkeiten überraschen die Kunden sehr oft.
Bauspardarlehen
Das Bauspardarlehen resultiert aus einem Bausparvertrag. Dieser wurde gerade in der Vergangenheit gerne genutzt, um die Zinslast zu senken. Heutzutage ist dieser Baustein im Regelfall als problematisch zu werten. Es gibt nur noch selten eine Einsatzmöglichkeit für diesen Produkttyp.
Wenn Sie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag haben, können Sie diesen für die Finanzierung Ihrer Immobilie verwenden. Zusätzlich zum angesparten Guthaben gewährt die Bausparkasse ein Bauspardarlehen zu den beim Vertragsabschluss vereinbarten Konditionen. Alternativ können Sie das Bausparguthaben auch in eine reguläre Baufinanzierung als Eigenkapital einbringen. Das bietet sich insbesondere dann an, wenn die marktüblichen Zinsen seit Abschluss des Bausparvertrages gesunken sind. Dies ist heute der Regelfall. Zu beachten ist, dass sich das angesparte Kapital bei den meisten Bausparverträgen nicht mehr verzinst, außer es handelt sich um ein relativ alten Vertrag.
Grundsätzlich wird beim Bausparvertrag zwischen der Ansparphase und der Zuteilungsphase unterschieden. Während der Ansparphase bauen sie lediglich Ihr Bausparguthaben auf und erhalten gegebenenfalls ein Vorausdarlehen (endfälliges Darlehen), falls Sie das Geld sofort benötigen (in diesem Fall ist von einer Kombifinanzierung die Rede). Mit der Tilgung beginnen Sie erst in der Zuteilungsphase, wenn Sie das Bauspardarlehen in Anspruch genommen haben.
Der Bausparer fungiert in der Kombinationsvariante als Tilgungsträger.
Lebensversicherung
Eine weitere Option für einen Tilgungsträger ist eine Lebensversicherung. Es wird ein endfälliges Darlehen mit einer Lebensversicherung kombiniert. Dabei nutzt man die Zinsdifferenz zwischen den Sollzinsen und den Habenzinsen. Im Falle niedriger Sollzinsen und höherer Kapitalverzinsungen ist dies eine exzellente Finanzierungsvariante.
Diese Finanzierungsform war in der Vergangenheit bereits sehr bekannt. Allerdings war die Anwendung dieses Bausteins in der Phase hoher Sollzinsen problematisch. Die Kapitalverzinsung hätte enorm sein müssen, was sie oft nicht war.
Es sind verschiedene Punkte zu beachten. Nicht alle Banken akzeptieren, meist aus verkaufstaktischen Gründen, eine Lebensversicherung als Tilgungsträger. Die Lebensversicherung muss gewissen Standards erfüllen. Das Versicherungsunternehmen muss eine gute bis exzellente Kapitalausstattung aufweisen. Das Anlagemanagement muss taggenau arbeiten. Eine gewisse Kapitalgarantie des eingezahlten Betrages muss möglich sein. Die Performance des Anbieters muss über einen langen Zeitraum nachweisbar sein.
Diese Finanzierungsform ermöglicht den Kunden teilweise eine gewaltige Ersparnis gegenüber einem klassischen Annuitätendarlehen.
Bankdarlehen
Ein Bankdarlehen für eine Baufinanzierung ist eher unüblich, aber trotzdem ein gute Baustein.
Das Bankdarlehen ist mehr oder weniger ein gewöhnlichen Ratenkredit. Allerdings sichert sich die Bank über eine Hypothek oder Grundschuld ab. Die Eigenkapitalkomponente ist in diesem Fall sehr bedeutend. Ohne diese wird eine Bank in der Regel, kein Bankendarlehen ausgeben.
Ausgenommen von einem Volltilgerdarlehen, wird der Zinssatz nur für die sogenannte Sollzinsbindungsperiode, also einem bestimmten Zeitraum, nicht aber bis zur vollständigen Rückzahlung, vertraglich festgeschrieben.
Am Ende der Zinsfestschreibung bietet die finanzierende Bank einen neuen Zinssatz für die weitere Rückzahlung an. Eine Umschuldung zu einem Finanzierungspartner ist dann aber auch möglich.
Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist das am häufigsten eingesetzte Finanzierungsinstrument. Der Kunde leiht sich einen gewissen Betrag und zahlt dann eine Annuität. Dies ist ein Zahlbetrag pro Jahr, der immer gleich ist. Für die erste Zahlung errechnet sich die Annuität aus dem Sollzinssatz und dem Tilgungssatz. Ist der Sollzins z.B. zwei Prozent vom Darlehensbetrag und der Tilgungssatz vier Prozent, so ist die Annuität sechs Prozent der Darlehenssumme. Bei 100.000 Euro bezahlt der Kunde also 6.000 Euro pro Jahr, pro Monat 6.000 Euro/12, also 500 Euro.
Allerdings verändert sich mit jedem Monat das Verhältnis von Tilgungsanteil zu Zinsanteil. Da das Darlehen immer geringer wird, fallen immer weniger Zinsen an. Da der monatlichen Zahlbetrag immer gleich bleibt, wird der Tilgungsanteil immer höher.
Endfälliges Darlehen
Wenn die Bank ein Darlehen ausreicht und der Darlehensnehmer nur Darlehenszinsen für das Darlehen bezahlt, spricht man von einem endfälligen Darlehen. Ist die Darlehenszeit beendet, ist grundsätzlich die gesamte Darlehenssumme an die Bank zu zahlen.
Allerdings gibt es in der Regel die Möglichkeit das Darlehen ganz oder teilweise, zu verlängern, also zu prolongieren. Diese Darlehensform wird gerne in Kombination mit Tilgungsträgern kombiniert.
Förderungen
Es gibt diverse Förderungen von Bund und Ländern. Gefördert werden im wesentlichen energetische Bauvorhaben, Familien mit Kindern und/oder der Ersterwerb einer selbst genutzten Immobilie und Renovierungen durch geförderte Darlehen (Baukindergeld) unterstützt.
Diese speziellen Kredite werden durch Institution wie der KfW, der LfA und anderen vergeben. Es gelten meist spezielle Sollzinsen und Rückzahlungsbedingungen.
Beantragt müssen diese Kredite über Geschäftsbanken werden. Inwieweit sich eine Förderung lohnt ist immer im Einzelfall zu prüfen.
Kombinationen
Eine Finanzierung einer Immobilie mit Hilfe nur eines Finanzierungsbausteines erfolgt sehr oft. Dies liegt meist an Finanzierungsberatern der Banken, die leider nur bestimmte Produkte anbieten dürfen. In der Regel sollten aber mehrere Finanzierungsbausteine genutzt werden, um dem Kunden eine optimale Finanzierung bieten zu können. Während die Baufinanzierung durch die Kombination eine Bausparvertrages mit einem endfälligen Darlehen, besonders noch von den Sparkassen angeboten wird und dadurch relativ häufig zu finden ist, sind andere Kombinationen eher selten. Aufgrund der aktuellen Zinslage sollte ein besonderes Interessen auf die Finanzierung mit Tilgungsträgern auf Kapitalbasis gelegt werden.
Anbieter
Die Finanzierungsprodukte werden von zahlreichen Anbietern angeboten. Neben den Privatbanken, gibt es die Sparkassen und Raiffeisenbanken. Aber auch Versicherungsunternehmen, wie die Allianz oder AXA sind in diesem Markt tätig.
Während die Banken und Versicherungen im Direktvertrieb immer nur ihre eigenen Produkte anbieten können, ist es unabhängigen Finanzierungsspezialisten möglich auf alle am Markt angebotenen Produkte zurückzugreifen. Damit kann der Kunde deutlich besser seine Finanzierung optimieren.
